Informe del mercado inmobiliario de residencias de tercera edad en España y perspectivas post coronavirus.

La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda proporcionar residencias de tercera edad por cada 5 personas de cada 100 mayores de 64 años. En España, a finales de 2018, había casi 9.100.000 personas mayores de 64 años y una oferta de algo más de 380.000 plazas. Esto significa un ratio de 4,2 y, por tanto, faltan 107.000 El coronavirus ha reducido trágicamente esta cifra con la muerte de unos 25.000 habitantes de residencias.

Sin embargo, no obstante, teniendo en cuenta el aumento de la esperanza de vida de la población, esa demanda seguirá aumentando y se deberían proporcionar 18.000 plazas adicionales al año en España.

Por supuesto, esos pronósticos deben estar ligeramente matizados porque otros factores pueden influir en esas cifras en una dirección u otra. Las iniciativas de cohousing u otras formas de cuidados en el hogar y la mejora del nivel de salud de las personas mayores son unos ejemplos que podrían provocar una caída en las previsiones y esperemos que no se produzcan nuevas epidemias u otros desastres. Otros factores como la desaparición de familias numerosas, el trabajo de marido y mujer y nuevos tipos de la vida familiar reducen las oportunidades de cuidar a los padres y esto a su vez puede incrementar las previsiones.

En su estudio Paribas señala las consecuencias de la mayor esperanza de vida y el nuevo estilo de vida en comparación con el siglo anterior. Vamos a la escuela un poco más tiempo, luego cogemos un período de transición de formación y organización de la familia y la vivienda, un período de trabajo más largo, un período de pensión de jubilación que comienza a partir de los 70 años y puede llegar hasta los 100 años de los cuales, sin embargo, solo 10 en plena salud y desde el año 82 un periodo de salud más débil con, enfermedades crónicas, alzheimer etc …

En 2019, había aproximadamente 5.500 residencias para albergar a esos 380.000 ancianos, 3.844 (71%) son de propiedad privada y 1.573 son instituciones públicas. La gran mayoría de las residencias privadas están en manos de pequeñas empresas familiares que son propietarias y operadoras.

En los últimos diez años, las empresas más grandes se han hecho cargo de residencias o han construido otras nuevas. Actualmente hay 7 que operan en más de 40 residencias, la mayor, Domus VI, cuenta con más de 135. Además, hay otras 11 que operan entre 10 y 22 centros.

Actualmente estos grupos grandes representan menos de una quinta parte del total, pero su participación aumenta constantemente porque esto mejora la racionalidad y los costos operativos y muchas empresas más pequeñas ya no pueden garantizar los servicios debido a los requisitos más estrictos y los costos operativos más altos y la competencia. Incluso entre las grandes empresas hay fusiones y adquisiciones como el grupo Colisée, que adquirió Armonea en 2019. Armonea era la mayor empresa belga de este sector y operaba en España bajo el nombre de La Saleta, que ahora ocupa el octavo lugar en el ranking.

No todas son sociedades mercantiles, también hay congregaciones, fundaciones y cooperativas y tampoco es siempre muy transparente quiénes son los financieros de las entidades, especialmente cuando se trata de grupos extranjeros. Seguramente fondos importantes por el negocio que llevan.

El sector sanitario y geriatrico es rentable en muchos países de Europa porque existe un sistema de Seguridad Social que en muchos casos paga parte de los costes al operador de una residencia privada (salas de conciertos). La facturación del año pasado en España ascendió a 4.850 millones de euros. Las grandes empresas obtienen un beneficio bruto del 20% sobre su facturación …

Si las empresas familiares suelen ser tanto el propietario del edificio como el operador, la situación es diferente para los grandes operadores. Prefieren centrarse en la actividad operativa y organicen que los activos compren inversores con los que firmen un arrendamiento a largo plazo con el compromiso de una rentabilidad neta fija. (OpCc y PropCo / Lease back)

La Compra de Activos para explotación de residencias de tercera edad es una solución segura y algo más rentable en España que en el resto de Europa

1) por el alto rendimiento del 5% a 5,75 (final de 2019), que es más que otros sectores.

2) los arrendamientos a largo plazo que se firman con operadores profesionales

3) la solvencia y garantías que ofrecen los operadores

4) la mejor estabilidad frente a los ciclos económicos que otros sectores inmobiliarios porque se basa en necesidades necesarias y se financia en gran parte por la solidaridad y otros ingresos o garantías (seguridad social, pensiones, entidades de seguros privados, patrimonio personal, etc …)

Por supuesto, los inversores también han descubierto el nicho y grandes grupos nacionales e internacionales se han centrado en esta cuota de mercado. El año pasado el volumen de negocio era de 600.000€ sin contar la compra de terrenos.

España acumulaba en principio de 2020 un déficit de 550 centros mayores y este año hay 330 proyectos en cartera. (Todos planificados antes de la Corono crisis) Eso quiere decir que en 2022 el mercado de proyectos de obra nueva estará casi saturado y seguro que crecerá a un ritmo inferior.

¿Qué pasará en la era posterior al coronavirus?

El coronavirus y los múltiples problemas que han sufrido las residencias por falta de personal y instalaciones sanitarias, no solo en las residencias sino también en general (hospitales, centros médicos) por un lado, y las nuevas obligaciones de adecuación de instalaciones y métodos de trabajo,repercutirán en el futuro el sector de explotación.

En primera instancia, hay que esperar a ver qué pasará con las muchas denuncias de los familiares de los fallecidos contra los propietarios/operadores, pero además habrán nuevas normativas, controles y condiciones de contratación más estrictas con las compañías de seguros y todo eso incrementarán los costes operativos.

En cualquier caso, es evidente que la demanda de nuevas residencias seguirá en aumento y que no hay dinero disponible para que el estado se haga cargo de esa tarea. En primera instancia, tendrá que centrarse en mejorar las instalaciones sanitarias y recibirá dinero de Europa por ello.

Es previsible que continúe la expansión y aparición de grandes empresas y cada vez más empresas pequeñas ofrecerán su residencia a esos grandes grupos porque ya no pueden o no quieren soportar las cargas y responsabilidades adicionales y no van poder competir con la competencia de las grandes que son más rentables por su gestión más eficiente y su acceso a los mercados financieros.

Como resultado, muchos activos saldrán al mercado a través de los propietarios o de los operadores.

Debido a la atractividad de la inversión, habrá muchas interés nacional y de fuera por parte de inversores y financieros.

La única desventaja que puede conllevar una concentración demasiado grande de las empresas operativas es una presión sobre la rentabilidad, como ocurre hoy en día en otros sectores de la inmobiliaria de Prime Location con Prime tenants.

Quintessence, como consultora inmobiliaria, ofrece orientar y asistir a los inversores en la búsqueda de activos, proyectos existentes o nuevos y empresas operativas.

Rik de Ridder Co.Founder Quintessence International Real Estate
Agosto 2020 – actualizado a 5 de noviembre 2020