Bref aperçu du marché immobilier des résidences pour personnes du troisième âge en Espagne et perspectives post coronavirus.

L’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) recommande que des maisons de repos pour le troisième âge soient prévues pour chaque 5 personnes sur 100 ayant plus de 64 ans. Fin 2018 l’Espagne comptait près de 9.100.000 personnes de plus de 64 ans pour une offre d’un peu plus de 380.000 places. Cela signifie un ratio de 4,2 et donc un manque de 107.000 places. Le coronavirus a tragiquement diminué ce chiffre à cause des décès d’environ 25.000 habitants des résidences seniors.
 
Compte tenu de l’augmentation de l’espérance de vie de la population, cette demande continuera à la hausse et 18.000 places supplémentaires par an devraient être créées en Espagne.
Bien sûr, il convient de nuancer légèrement ces perspectives, car divers facteurs peuvent influencer ces chiffres dans un sens ou dans l’autre. Les initiatives de cohabitation, les maisons de soins et les logements kangourous, les soins à domicile et l’amélioration du niveau de santé des personnes âgées ne sont que quelques éléments qui pourraient faire chuter les prévisions. Espérons qu’aucune nouvelle épidémie ou autre catastrophe ne se produise. Différents facteurs tels que la disparition des familles nombreuses, le fait que l’homme et la femme travaillent, et d’autres changements dans les modèles familiaux réduisent la disponibilité à prendre soin des parents, et par conséquent les prévisions pourraient grimper à nouveau.

 
Dans son étude , Paribas souligne les conséquences de l’allongement de l’espérance de vie et du nouveau mode de vie par rapport au siècle dernier. Nous allons à l’école un peu plus longtemps, puis nous entrons une période transitoire de formation et d’organisation de la famille et du logement, ensuite une durée de l’activité professionnelle prolongée, suivie par une période de retraite qui commence à 70 ans et qui peut aller jusqu’à 100 ans dont seulement 10 en pleine santé. À partir de la 82ème année de vie commence généralement une phase de santé inférieure, de maladies chroniques, d’alzheimer, etc….

En 2019, il y avait environ 5.500 résidences pour accueillir ces 380.000 personnes âgées, dont 3.844 (71 %) de résidences privées et 1.573 d’institutions publiques. La grande majorité des résidences privées appartiennent à de petites entreprises familiales qui sont à la fois propriétaires et exploitants.

Au cours des dix dernières années, des grandes sociétés ont repris des résidences ou en construisent des nouvelles. À présent, 7 d’entre eux exploitent plus de 40 résidences. La plus grande société, Domus VI, en compte plus de 135, et 11 autres entreprises gèrent entre 10 et 22 centres .

Actuellement ces sociétés représentent moins d’un cinquième du marché, mais leur part est en constante augmentation, puisqu’elle améliore la rationalité et les coûts de gestion. En outre, de nombreuses petites entreprises ne sont plus en mesure d’assurer les services en raison des exigences plus strictes et des coûts d’exploitation plus élevés. Même parmi les grandes entreprises il y a des fusions-acquisitions comme par exemple le groupe Colisée qui a repris[1] Armonea en 2019. Armonea était la plus grande entreprise belge dans ce secteur et opérait en Espagne sous le nom de La Saleta, qui se situe aujourd’hui à la 8e position dans le classement.

Le secteur des soins est rentable dans de nombreux pays européens, car il existe un système de sécurité sociale qui, dans de nombreux cas, paie une partie des frais à l’exploitant d’une résidence privée (places convenues). En Espagne le chiffre d’affaires de l’année 2019 s’est élevé à 4.850 millions d’euros. Les grandes entreprises réalisent un bénéfice brut de 20% sur leur facturation, ce qui leur permet de trouver facilement des fonds sur le marché des capitaux.

Alors que les entreprises familiales sont généralement à la fois propriétaire du bâtiment et gérant, la situation est différente pour les grands exploitants. Ceux-ci préfèrent se concentrer sur l’exploitation et ils font acheter les biens par des investisseurs avec lesquels ils concluent des baux à long terme avec l’engagement d’un rendement net fixe. (OpCo et PropCo / cession-bail)

L’achat d’actifs de soins de santé (Health Care Assets) est une solution sécurisée et une opération légèrement plus rentable en Espagne que dans le reste de l’Europe.

En raison 1) du rendement élevé de 5% à 5,75% (fin 2019), supérieur à celui d’autres secteurs 2) des baux à long terme conclus avec des exploitants professionnels 3) de la solvabilité et des garanties délivrées par les exploitants 4) de la meilleure résilience aux cycles économiques que d’autres secteurs dans l’immobilier parce que basé sur les besoins essentiels et largement financé par la solidarité et d’autres revenus ou garanties (sécurité sociale, pensions, organismes d’assurance privés, patrimoine personnel, etc…).

Bien entendu, les investisseurs ont également découvert ce créneau et de grands groupes nationaux et internationaux se sont concentrés sur cette part de marché.

Début 2020, l’Espagne avait un déficit de 550 résidences et au cours de cette année, 330 projets sont envisagés. Cela implique que d’ici 2022, le marché des nouveaux projets de construction sera presque saturé et connaîtra certainement une croissance plus lente.

À quoi pouvons-nous nous attendre dans l’ère post-coronavirus?

Le coronavirus et les nombreux problèmes que les résidences ont endurés en raison du manque d’installations sanitaires non seulement dans les résidences mais aussi en dehors de celles-ci, d’une part, et les nouvelles obligations d’adaptation des installations et des méthodes de travail, d’autre part, auront bien sûr un impact sur l’avenir du secteur de l’exploitation de résidences.

Dans un premier temps nous devons attendre de voir ce qu’il adviendra des nombreuses plaintes des familles de défunts contre les propriétaires-exploitants. En outre, les nouvelles réglementations, les contrôles et les conditions contractuelles plus rigoureuses avec les compagnies d’assurance augmenteront les coûts d’exploitation.

En tout état de cause, il est clair que la demande de nouvelles résidences va continuer à augmenter et que l’état ne dispose pas de moyens financiers pour répondre à cette demande. L’état devra se concentrer principalement sur l’amélioration de l’assainissement pour laquelle il recevra des fonds de l’Europe.

Nous pouvons anticiper que le développement et l’émergence des grandes entreprises se poursuivront et que de plus en plus de petites sociétés cèderont leur résidence à ces grands groupes. Ces petites structures ne peuvent ou ne veulent plus assumer elles-mêmes les charges et responsabilités accrues et ont des difficultés à faire face à la compétence des grandes entreprises qui sont bien plus rentables en raison de leur gestion plus efficace et de leur accès aux marchés financiers.

Par conséquent, de nombreux actifs seront mis sur le marché soit par les propriétaires soit par les exploitants.

Et ces investissements attractifs séduiront bien sûr de nombreux candidats nationaux et étrangers.

Le seul inconvénient dû à une trop grande concentration des sociétés opérationnelles est une pression sur le rendement, comme cela se reflète déjà aujourd’hui dans d’autres secteurs de l’immobilier Prime Location avec des Prime locataires.

Quintessence, en tant que consultant immobilier, propose d’aider les investisseurs dans la recherche de biens, de projets existants ou nouveaux, et de sociétés d’exploitation.

Rik De Ridder, co-fondateur Quintessence International Real estate.
17 août 2020 – mise à jour 7 novembre 2020