Kort overzicht van de vastgoedmarkt van residenties voor derde leeftijd in Spanje en perspectieven post coronavirus.

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) beveelt aan om rusthuizen voor derde leeftijd te voorzien voor elke 5 personen op 100 boven de 64 jaar. In Spanje waren er einde 2018 bijna 9.100.000 personen ouder dan 64 jaar en een aanbod van iets meer dan 380,000 plaatsen. Dit wil zeggen een verhouding van 4,2 en dus zijn er 107.000 plaatsen te kort. Het coronavirus heeft dit cijfer tragisch genoeg verminderd door het overlijden van ongeveer 25.000 bewoners van residenties.

Rekening houdend met de stijging van de levensduur van de bevolking gaat die vraag blijven stijgen en zouden er in Spanje nog eens 18.000 plaatsen extra per jaar moeten voorzien worden.

Natuurlijk moeten die prognoses licht genuanceerd worden want andere factoren kunnen die cijfers beïnvloeden in de ene of de andere richting. Initiatieven van cohousing, zorgwonen en kangoeroewonen, thuisverzorging en verbetering van het gezondheidsniveau van oudere mensen zijn maar enkele voorbeelden die een daling van de voorspellingen zouden kunnen veroorzaken en laat ons hopen dat er geen nieuwe epidemie of andere rampen zich zouden voordoen. Andere factoren zoals het verdwijnen van grote families, het werken van man en vrouw en nog andere gewijzigde familiepatronen verminderen de mogelijkheden om ouders op te vangen en hierdoor kunnen de prognoses dan weer stijgen.

 
In haar studie wijst Paribas op de gevolgen van de langere levensverwachtingen en de nieuwe levensstijl in vergelijking met vorige eeuw. We gaan iets langer naar school, hebben dan een overgangsperiode van vorming en organisatie van familie en huisvesting, een langere arbeidsperiode, een periode van rustpensioen die begint vanaf 70 jaar en die kan gaan tot 100 jaar waarvan echter maar 10 in volle gezondheid en vanaf het jaar 82 een periode van minder goede gezondheid , chronische ziektes, alzheimers enz…

In 2019 waren er ongeveer 5.500 residenties om die 380.000 ouderlingen op te vangen, 3.844 (71%) in privaat eigendom en 1.573 zijn publieke instellingen. De overgrote meerderheid van de privé residenties zijn in handen van kleine familiale ondernemingen die zowel eigenaar als uitbater zijn.

De laatste tien jaren zijn grotere ondernemingen residenties aan het overnemen of nieuwe aan het bouwen. Thans zijn er een 7 tal die meer dan 40 residenties uitbaten, de grootste, Domus VI, heeft er meer dan 135. Daarnaast zijn er nog een 11 tal die tussen 10 en 22 centra uitbaten.

Zij vertegenwoordigen voor het ogenblik nog geen vijfde van het geheel maar hun aandeel wordt alsmaar groter omdat hierdoor de rationaliteit en uitbatingskosten verbeteren en vele kleinere ondernemingen de diensten niet meer kunnen verzekeren omwille van de strengere eisen en hogere uitbatingskosten. Zelfs onder de grote ondernemingen zijn er fusies en overnames zoals vb group Colisée die in 2019 Armonea heeft overgenomen . Armonea was de grootste belgische onderneming in die sector en opereerde in Spanje onder de naam La Saleta die thans op de 8ste plaats staat van de ranking.

De verzorgingssector is rendabel in vele landen van Europa omdat er een Sociaal Zekerheidsstelsel bestaat dat in vele gevallen een deel van de kosten betaalt aan de uitbater van een privé residentie (geconcerteerde plaatsen). In Spanje bedroeg de omzet vorig jaar (2019) 4,850 miljoen euro. De grote ondernemingen maken een brutowinst van 20% op hun facturatie waardoor ze gemakkelijk fondsen kunnen vinden op de kapitaalmarkt.

Terwijl de familiebedrijven meestal zowel eigenaar van het gebouw en uitbater zijn is de situatie verschillend bij de grote operatoren. Die verkiezen zich te centreren op de uitbating en laten de activa kopen door investeerders met wie ze een huurovereenkomst afsluiten voor lange duur met de verbintenis van een vast netto rendement. (OpCo en PropCo / Lease back)

 

Aankoop van Health Care Assets Is een veilige oplossing en in Spanje iets rendabeler dan in de rest van Europa.

1) omwille van de hoge yield 5% tot 5,75 (eind 2019) wat meer is dan andere sectoren

2) de lange termijn huurcontracten die worden afgesloten met professionele uitbaters

3) de solventie en waarborgen die de uitbaters geven

4) de betere standvastigheid tegen economische cycli dan andere vastgoedsectoren omdat het gebaseerd is op noodzakelijke behoeften en gefinancierd wordt voor een groot deel door solidariteit en andere inkomsten of waarborgen (sociale zekerheid, pensioenen, private verzekeringsorganisaties,personal wealth enz…)

De investeerders hebben die niche natuurlijk ook gevonden en grote nationale en internationale groepen hebben zich toegespitst op dit marktaandeel.

Begin 2020 had Spanje een tekort van 550 residentie en dit jaar staan er 330 projecten op stapel. Dit betekent dat de markt voor nieuwbouwprojecten in 2022 bijna verzadigd zal zijn en zeker langzamer zal groeien.

Wat gaat er gebeuren in het post coronavirus tijdperk?

Het coronavirus en de vele problemen die de residenties hebben doorstaan door gebrek aan sanitaire voorzieningen niet alleen in de residenties maar ook daarbuiten enerzijds en de nieuwe verplichtingen van aanpassingen van installaties en werkmethodes gaan natuurlijk een impact hebben op de toekomst van de sector van de uitbating.

In eerste instantie is het afwachten wat er gaat gebeuren met de vele klachten van families van overledenen tegen de uitbaters maar daarnaast gaan de nieuwe reglementereingen, de controles en de strengere contractvoorwaarden met verzekeringsmaatschappijen de uitbatingskosten doen stijgen.

Het is hoe dan ook evident dat de vraag naar nieuwe residenties gaat blijven stijgen en er geen geld voorhanden is opdat de staat die taak op zich gaat/kan nemen. Die zal zich in eerste instantie moeten bezig houden met de verbetering van de sanitaire voorzieningen en zal daarvoor trouwens geld van Europa krijgen.

Het is te voorzien dat de uitbouw en opkomst van grote ondernemingen zich gaat voortzetten en meer en meer kleinere bedrijven hun residentie gaan aanbieden aan die grote groepen omdat ze zelf de bijkomende lasten en verantwoordelijkheden niet meer kunnen of willen dragen en niet opkunnen tegen de competentie van de grote die rendabeler zijn omwille van hun efficiënter beheer en toegang tot financiële markten.

Hierdoor gaan er vele Activa op de markt komen hetzij via de eigenaars hetzij via de uitbaters.

Omwille van het aantrekkelijk karakter van de belegging gaan er natuurlijk ook vele gegadigden zijn vanuit binnen en buitenland.

Het enige nadeel dat een te grote concentratie van de operationele bedrijven met zich kan meebrengen is een druk op de yield zoals dat zich vandaag ook voordoet in andere sectoren van het vastgoed Prime Location met solvente huurders.

Quintessence, als vastgoedconsultant, biedt aan investeerders te begeleiden in het zoeken van activa, bestaande of nieuwe projecten, en operationele ondernemingen.

Rik De Ridder co-founder Quintessence International Real estate.
17 augustus 2020 – updated 7 november 2020