2020 zal natuurlijk in ons hoofd geprint blijven als het jaar dat de Corona plaag de wereld onverwacht overvallen heeft. Grote onzekerheden bestaan nog steeds omtrent de oorsprong, de aard en de wijze van bestrijding. Zolang er geen efficiënt en betaalbaar medicijn gevonden wordt blijft het afwachten hoe de komende maanden en misschien jaren het virus en de mens zich gaan gedragen.

 

Om die reden is het dan ook bijna onmogelijk om juiste voorspellingen te maken ivm hoe de economie in het algemeen en de bouw en het vastgoed in het bijzonder gaat evolueren.

 

In Spanje zullen er sectoren (residentieel, commercieel, industrieel), segmenten (laag, midden en topklasse) en streken zijn die meer, andere minder zullen onder lijden of misschien helemaal niet. De evolutie gaat inderdaad helemaal anders zijn in “Prime” steden t.o.v. kleine steden, platteland en toeristische gebieden maar ook tussen residentiële, commerciële en industriële sectoren.

 

Er zullen hoe dan ook , minstens op korte termijn, nieuwe gedragsregels worden opgelegd ivm “sociale afstanden”, sanitaire en hygiënische voorwaarden op plaatsen die open zijn voor publiek maar ook voor arbeidsomgeving. Hierdoor kunnen werkritmes en werkvoorwaarden veranderen. Belangrijker is nog dat de vele mensen zich bewust anders gaan gedragen om hun eigen veiligheid en die van hun omgeving te vrijwaren en hierdoor ook het sociaal leven en het besteden van vrije tijd wijzigingen zullen ondergaan. Teleworking en homeworking gaan stijgen, co working gaat dalen. In retail zien we de opkomst van e.commerce waardoor er handelszaken zullen verdwijnen en handelspanden zullen vrijkomen.Ook dit gaat allemaal zijn invloed hebben op de vastgoedmarkt.

 

A privé sector

 

In Spanje zijn er ongeveer 50.000 mensen gestorven door het Coronavirus, twee mio mensen in tijdelijke technische werkloosheid gegaan, waarvan een groot deel later voor lange termijn of definitief werkloos gaan worden.

 

A1 eerste residentie markt

 

Dit gaat natuurlijk een invloed hebben op de “eerste residentie” markt. Indien men daarbij bedenkt dat de nieuwe generaties in het algemeen meer kiezen voor korte termijn verbintenissen (huur) in plaats van lange termijn verplichtingen zoals hypotheken. Dit geeft hen immers meer flexibiliteit in een wereld van grote economische onzekerheid.

 

Het gevolg is dat er een grotere markt zal ontstaan voor bouw van eigendommen om te verhuren. Een markt voor individuele of professionele beleggers.

 

A2 Tweede verblijf woningen

 

Iets anders ligt de situatie in de tweede woningmarkt. Hoewel nog niet helemaal hersteld van de vorige crisis was er wederom een boom op sommige plaatsen zoals onder meer aan de Costa del Sol en Costa Blanca. Sinds einde 2019 was er wel een lichte stagnatie te voelen in die markten.

 

Belangrijk is dat in die zones bijna 50% van de kopers buitenlanders zijn. In het laag en middensegment gaat er vooral afgewacht te worden om de evolutie van de markt te kennen. Hier spelen immers vele factoren zoals, economische onzekerheid in de wereld, Brexit (De engelsen vertegenwoordigen het grootste deel van de buitenlandse kopers) en vanzelfsprekend de angst om te reizen en verzeild te geraken in quarantaine maatregelen hier of in het thuisland.

 

Tenzij men verplicht is te kopen of verkopen zal dus iedereen zijn plannen wat uitstellen. De enige koopjes voor het ogenblik zijn dus die gevallen te ontdekken.

 

Diegenen die van plan waren om te verkopen moeten toch nadenken of het niet verstandiger is toch maar door te zetten. Naar alle waarschijnlijkheid gaan de prijzen dalen (10 tot 25% al naar gelang het type product en de lokalisatie) gedurende enkele tijd en hoe langer men wacht hoe meer producten er op de markt komen.

 

Zowel in de situatie A1 als in A2 zal die dalende tendens iets minder afgetekend zijn in het hoger en prime segment. De beterstellende zullen bovendien overwegen om een tweede of derde verblijf aan te schaffen als refuge in geval van een volgende gehele of gedeeltelijke lockdown. Alle kopers zullen alleszins eerder uitzien naar een appartement met grote terrassen en een kantoorruimte.

 

B De professionele investeerders hebben ook een gevarieerd menu.

 

B1 Residentiële woning voor verhuur. Hier zal er nog meer vraag komen en is het af te wachten op initiatieven van de overheid om meer grond bebouwbaar te maken en om samen met de privé de toegang tot huisvesting te bevorderen hetzij voor aankoop hetzij huur.

 

Er wordt verwacht dat de investeringen in huurwoningen, die in 2019 een directe investering van 1.600 miljoen euro registreerden (tussen activiteiten PRS -Private Rented Sector- en BTR -Build to Rent-), de komende jaren zullen worden voortgezet. Gezien de groeiende vraag naar dit product (23,9% in 2019 naar 30% in de volgende jaren) en gebrek aan aanbod, zal de productie van nieuwe gebouwen bestemd voor verhuur fors stijgen.

 

Beleggers voelen zich aangetrokken tot dit segment met hogere rendementen en met een lager risico omdat het een basisbehoefte betreft. De professionalisering van de residentiële huursector zal zich uitbreiden met de toename van institutionele investeerders en zal naar verwachting, door de stijging van het aanbod, betaalbare huurprijzen mogelijk maken.( Prime location rate 3,25 before march 2020)

 

B2 Kantoorruimten

 

De teleworking en homeworking gaan in ieder geval een grote sprong vooruit nemen in Spanje dat voor het ogenblik één van de Europese landen is met het laagste aantal teleworkers per capita. Kantoorgebouwen in de prime stadscentra zullen hun aantrekkingskracht blijven behouden ondanks het feit dat de gebouwen, net als andere arbeidsruimten, zullen moeten aangepast worden aan de corona maatregelen tot zolang het virus niet uitgeroeid of bedwongen is.

 

Sinds 2019 was er wel een kleine terugloop van de vraag mede door het minder succes van grote uitbaters van coworking kantoren. (De vraag naar co working zal trouwens drastisch verminderen).

Hier zullen voortaan, net als in het hotelwezen, aanpassingen moeten gevonden worden in de huurcontracten, zoals minder lange huurverplichtingen en clausules met aanduiding van wie en hoe de gevolgen van een lockdown zal moeten dragen, hetgeen kan bijdragen tot het eisen van een hoger rendement en dus verhogen van huurprijzen.

 

Maar er zal ook een stijging komen naar de vraag voor meer flexibele kantoorruimten. Bedrijven zullen hun kantoorruimtes eventueel verkleinen en aanpassen met vb het voorzien van meeting rooms en het vervangen van de individuele naar gemeenschappelijke ruimtes en opzetten van kantoren dichter bij de woongebieden van de werknemers.

(Prime location rate 3,25% before april 2020)

 

B3 Retail

 

Zoals remote working een grote sprong vooruit heeft gemaakt kan hetzelfde gezegd worden van de “e.commerce”. Bedrijven zoals Amazon maar ook de grote merken in alle sectoren zien de vraag stijgen. Zara bijvoorbeeld sluit 1200 winkels in Europa en Azië. Meestal de kleinere winkels. Volgens het bedrijf is dat niet omdat ze onrendabel zijn maar omdat de e.commerce bijna verdubbeld is. Een direct gevolg is dat er vele handelspanden gaan vrij komen bovenop de vele bankkantoren die meer en meer sluiten omwille van kostenbesparing en online verrichtingen. Er zal dus een rush komen naar prime locaties in grote steden en centra waar de merken hun vlaggenschepen kunnen plaatsen.

(Prime location rate 3,15 before march 2020)

 

B3 Hotels

 

De meeste hotels, zoals in heel Europa, bleven gesloten tot 1 juli van dit jaar en velen gaan niet open in 2020.

 

Beleggers zijn op zoek naar opportuniteiten, vooral met betrekking tot noodlijdende hotel activa (distressed assets). Grote ketens zullen dit jaar 2020 wel doorgeraken maar kleineren gaan het moeilijker hebben. Voor die hotels zullen zich de komende maanden investeerders aanbieden om distressed investeringen te herkapitaliseren en value add activa te verwerven.

 

B4 Industriële en commerciële gebouwen en terreinen, Logistica

 

Dit is natuurlijk de sector die het gevoeligste is voor de economische situatie met uitzondering van de logistiek ten gevolge van de e.commerce en supermarkten gelegen in wooncentra. Commerciele centra en hypermarkten liggen dan weer veel gevoeliger. Deze activa moeten dus met grote zorg bestudeerd worden.

 

B5 Atypische gebouwen. Residenties voor studenten, derde leeftijd en hospitalen.

 

Een andere sector die in 2020 naar verwachting zal opvallen door de trend van aanhoudende groei van investeringen is die van multifamily properties (waaronder huurwoningen, maar vooral studenten- of derde leeftijd residenties) die zich in 2019 positioneerden als één een van de meest aantrekkelijke vanwege de demografische evolutie, de nieuwe behoeften van de samenleving en het aantrekkelijke rendement dat ze bieden in vergelijking met traditionele producten.

 

Vorig jaar bedroeg het investeringsvolume in studentenresidenties in Spanje 980 miljoen euro (ongeveer 300 miljoen euro in 2018) en dit jaar zullen portefeuille transacties vaker plaatsvinden, waardoor investeerders met een core en core plus kernprofiel toetreden, aangetrokken door de stabiele inkomstenstroom van dit type activa. (opbrengst 5,25% in secundaire steden 4,75% in prime steden) Op het gebied van verpleeghuizen worden de komende drie jaar naar schatting zo’n 30.000 – 40.000 nieuwe bedden ontwikkeld misschien iets gemilderd omwille van het overlijden van zovele residenten dit jaar.

 

Hospitalen

De Covid heeft natuurlijk aangetoond dat er tekorten waren in sanitaire installaties en personeel. In alle grote steden wordt gedacht aan uitbreiding van bestaande installatie of bouwen van nieuwe hospitalen. Ook de privé verzorgingssector gaat meer en meer investeren en zoekt investeerders voor de activa.

 

Besluit

 

Deze overview is zeer algemeen en misschien wat wazig. De toestand is nu eenmaal ingewikkeld en pas als er wat opklaring komt zullen de tendensen beter kunnen afgelijnd worden. Hoe dan ook is het een must u te laten bijstaan indien u transacties wil doen in Spanje, zeker als het om zuiver beleggen gaat en dus het rationele het emotionele primeert.

 

Quintessence met haar marktkennis, inside informatie, en vele contacten kan u een goede professionele service geven en onze partners Euroeconomics kunnen u juridisch en fiscaal begeleiden in de voltrekking van die transacties.